Die österreichische Grunderwerbsteuer knüpft nicht nur an den direkten Erwerb von Grundstücken an. Auch die Übertragung oder Bündelung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften kann eine Steuerpflicht auslösen. Seit 1. Juli 2025 wurden diese Steuertatbestände deutlich ausgeweitet: Bereits das Erreichen einer Beteiligungsschwelle von fünfundsiebzig Prozent, mittelbare Beteiligungen und Erwerbergruppen können grunderwerbsteuerliche Folgen haben. Davon betroffen sind nach aktueller Gesetzeslage auch Umgründungen und konzerninterne Reorganisationen, obwohl sich an den Eigentumsverhältnissen der Immobilien wirtschaftlich oft nichts ändert.
Was hat der EuGH entschieden?
Der EuGH hatte in einem portugiesischen Ausgangsfall (Nova Iberomoldes) zu beurteilen, ob eine nationale Grunderwerbssteuer auf die Einbringung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft mit der Kapitalansammlungsrichtlinie vereinbar ist. Das Gericht kam zum Ergebnis, dass bestimmte gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen nicht mit indirekten Steuern belastet werden dürfen. Entscheidend ist, dass die Transaktion als begünstigte Umstrukturierung qualifiziert und als Gegenleistung eine Beteiligung an der übernehmenden Kapitalgesellschaft gewährt wird.
Die Auswirkungen für Österreich
Das Finanzministerium hat auf die EuGH-Entscheidung rasch reagiert. Gemäß einer BMF-Information fällt bei bestimmten Umstrukturierungen künftig keine Grunderwerbsteuer mehr an, obwohl nach bisherigem Verständnis ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vorliegen würde.
Begünstigt können insbesondere Einbringungen, Spaltungen, Verschmelzungen sowie bestimmte konzerninterne Umstrukturierungen sein, bei denen Anteile an grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften übertragen werden und die übernehmende Gesellschaft dafür eigene Anteile gewährt. Die bisherige österreichische Befreiung für Umgründungen war deutlich enger gefasst. Die neue Rechtslage eröffnet daher in vielen Fällen eine weitergehende Steuerentlastung.
Wer sollte jetzt handeln?
Unternehmen und Unternehmensgruppen sollten Umstrukturierungen überprüfen, die seit Inkrafttreten der Neuregelung im Juli 2025 durchgeführt wurden. Wurde für einen solchen Vorgang Grunderwerbsteuer selbst berechnet oder bereits bescheidmäßig festgesetzt, ist eine Korrektur möglich. Je nach Verfahrensstand kommen Anträge auf Festsetzung der Steuer in richtiger Höhe oder die Aufhebung bereits erlassener Bescheide in Betracht. Da hierfür gesetzliche Fristen gelten, sollte eine Prüfung zeitnah erfolgen.
Ausblick für künftige Umstrukturierungen
Für künftige Reorganisationen bedeutet die EuGH-Rechtsprechung einen wesentlichen Paradigmenwechsel. Liegen die vom BMF genannten Voraussetzungen vor, ist nach dessen Rechtsansicht keine Grunderwerbsteuer zu erheben. Dadurch können konzerninterne Strukturmaßnahmen künftig deutlich steuerneutraler gestaltet werden als bisher.
Resümee
Das Urteil Nova Iberomoldes markiert einen wichtigen Wendepunkt bei der Besteuerung von Unternehmensumstrukturierungen. Erstmals wird ausdrücklich anerkannt, dass bestimmte Anteilsübertragungen im Zuge von Umstrukturierungen nicht mit Grunderwerbsteuer belastet werden dürfen. Davon profitieren insbesondere Unternehmensgruppen mit Immobiliengesellschaften.
Praxistipp: Lassen Sie Umgründungen und konzerninterne Umstrukturierungen seit dem 1. Juli 2025 überprüfen. In bestimmten Fällen könnte eine bereits entrichtete Grunderwerbsteuer rückforderbar sein oder bei zukünftigen Strukturmaßnahmen überhaupt vermieden werden. Ihre Consultatio-Betreuer*nnen unterstützen Sie gerne.
Der Autor
Dr. Georg Salcher ist geschäftsführender Gesellschafter und Steuerberater bei Consultatio in Wien. Er betreut vor allem Kapital- und Personengesellschaften sowie Freiberufler in Fragen der Steuerplanung, Steueroptimierung und des internationalen Steuerrechts. Darüber hinaus begleitet er Unternehmen bei Betriebsprüfungen und Rechtsmittelverfahren.