Wer jetzt Geld gegen Steine tauscht
Wenn Immobilien sogar im sonst eher beschaulichen Waldviertel auf einmal begehrt sind, dann bedeutet das: Es tut sich was in der Immobilienbranche. „Diese Gegend war lange Zeit ein Stiefkind. Nun beträgt der Vermarktungszeitraum mancher Immobilien dort nur zwei Wochen“, weiß Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich. Auch in Städten mit einer bisherigen „gedämpften Marktsituation“ steigen die Preise für Wohnimmobilien laut dem Branchensprecher an – wie zum Beispiel in Eisenstadt und St. Pölten. In St. Pölten legten die Preise um 9,18 Prozent zu, während sie im Rest des Bundeslandes nicht einmal ein Prozent stiegen.
KEINE SCHNÄPPCHENJAGD Heißt das, dass nun die Stunde der Immobilieninvestments angebrochen ist und sogar einige „Schnäppchen“ am Markt zu haben sind? Nicht zwangsläufig. „Ein typisches Immobilieninvestment ist kein kurzfristiges. Der Markt ist transparent. Daher ist es ratsam, mittel- und langfristig zu investieren“, sagt Edlauer.
Und genau das tun bereits viele Unternehmer, die Immobilien als eine der stabilsten Anlageformen schätzen. Die Corona-Krise trägt ihren Teil dazu bei. „Schon bei der Finanzkrise 2009 haben wir erlebt, dass Unternehmen ihr Geld in einen sicheren Hafen bringen wollen und Geld gegen Steine tauschen“, erklärt Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien. Und Sicherheit ist hier wirklich ein entscheidender Investitionsfaktor. Das belegt schon die Entwicklung der vergangenen 15 Jahre, in denen die Preise durchwegs gestiegen sind. Positiv für Investments entwickelt sich derzeit die Zinssituation, wie Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG erklärt: „Die niedrigen Zinsen werden mittel- bis langfristig bleiben. Damit wird der Fremdfinanzierungsanteil günstiger“.
DIE LAGE ENTSCHEIDET Worauf man beim Investment in ein Zinshaus achten sollte, darin sind sich die Experten einig. Ein entscheidender Faktor ist die Lage, wobei es hier nicht nur um den Bezirk oder Stadtteil geht, sondern vor allem auch um die Mikrolage. Eine Immobilie kann dann ein gutes Investment sein, wenn eine gute Nahversorgung gegeben ist, eine öffentliche Verkehrsanbindung besteht und wenn Naherholungsgebiete in der Nähe sind. „Wenn dazu noch das Dachgeschoß bereits ausgebaut und das Haus durchsaniert ist, habe ich die nächsten 15 Jahre wohl kein großes Problem“, sagt Arnold. Denn der alte Spruch „Gewohnt wird immer“ behält auch weiterhin seine Gültigkeit, bestätigt Elisabeth Rohr, Geschäftsführerin der Immobilienagentur Elisabeth Rohr Real Estate, die auf Wohnimmobilien spezialisiert ist. Sie rät dazu, eher in Neubauten zu investieren. „Dann ist man frei bei der Gestaltung des Mietzinses und hat gleich eine gute Infrastruktur dabei“, so Rohr. Auch ein Blick über die Grenzen Wiens hinaus lohnt sich. So entstehen laut der Immobilienexpertin neue, stark wachsende Hotspots rund um Tulln oder Krems. „Alles, was in 30 Minuten von Wien aus mit dem Auto erreichbar ist, ist extrem begehrt“, meint Rohr.
Bei älteren Häusern rät Rohr dazu, sich vor dem Kauf mithilfe eines Schachverständigen die Substanz des Gebäudes gut anzusehen, um einen etwaige Investitionsrückstau zu erkennen: „Wichtig für den Käufer ist es, einen Gesamtüberblick inklusive etwaiger zukünftiger Kosten zu haben, damit er mit seinem Investment langfristig Freude hat“.
„So ein Investment kann auch schnell nach hinten losgehen“, weiß Christian Vitali, der sich als Rechtsanwalt auf Immobilien-, Miet- und Wohnrecht spezialisiert hat. Bis zu 50 Immobilienkäufe wickelt er pro Jahr ab. „Dabei schaue ich mir jedes Projekt einzeln genau an, denn Immobilienverträge von der Stange gibt es nicht“, sagt der Rechtsexperte.
„Ein Investment kann auch schnell nach hinten losgehen.“ Christian Vitali, Rechtsanwalt
Wo lauern also mögliche Fallen, die dem sicheren Investmenterfolg einen Strich durch die Rechnung machen? Grundsätzlich ist es ratsam, vor dem Kauf eine Wirtschaftlichkeitsrechnung anzustellen. Dabei muss man in der Regel 4,6 Prozent des Kaufpreises mit einkalkulieren, die an Steuern und Gebühren anfallen. Zu überprüfen ist auch, ob bereits Mieter im Objekt sind. „Hier sollte man nicht die Katze im Sack kaufen und Mietverträge und Kautionen checken“, sagt Vitali. Wer plant, Liegenschaftsflächen für einen weiteren Ausbau zu erwerben, muss auch an die anderen Eigentümer denken. „Viele wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen sehen vor, dass bei baulichen Änderungen die gesamte Eigentümer-Gemeinschaft zustimmen muss. Damit bin ich abhängig von der Zustimmung anderer, das vergessen viele Investoren“, erklärt Vitali.
BEGEHRTE LOGISTIKIMMOBILIEN Eine Immobilienart, die aufgrund der Epidemie preislich besonders steigt, sind Logistikimmobilien. „Corona hat den Onlinehandel beschleunigt, der stationäre Handel wird sich ändern müssen“, meint Vejdovszky. Diese Entwicklung komme durch die Auswirkungen des Virus ein bis zwei Jahre früher. „Das Einkaufserlebnis wird wichtig bleiben, aber es wird in Zukunft noch stärker um die Kombination unterschiedlicher Vertriebskanäle gehen“, so Vejdovszky. Nicht nachlassen wird laut dem Immoexperten auch die Nachfrage nach Büroflächen – und das trotz HomeofficeTrend. „Das Arbeiten zu Hause ist nicht die produktivste Form eines Bürobetriebs. Darüber hinaus ist die Repräsentationsfunktion eines Büros – zum Beispiel für den Empfang von Kunden – sehr wichtig“, sagt Vejdovszky
AUFTRIEB FÜR BETONGOLD Was die unmittelbare Zukunft betrifft, so sieht Edlauer zwei sehr gegenteilige Entwicklungen: „Einerseits könnte sich die Nachfrage abschwächen, weil Menschen in Kurzarbeit oder arbeitslos sind. Andererseits bekommt das Betongold angesichts der unsicheren Wirtschaftslage neuen Auftrieb: zur Eigennutzung oder als Geldanlage“. Eine Tendenz, für die die Pandemie als eine Art Turbo fungiert, zeichnet sich aber bereits ab, so der Branchensprecher: „Es wird zu einer stärkeren Trennung zwischen guten und schlechten Immobilien kommen. Das betrifft faktisch alle Assetklassen und wird mit der Immobilie selbst sowie mit der Lage zu tun haben – aber nicht ausschließlich. Es wird für die Nutzer immer wichtiger, wie die Immobilie in sich funktioniert und ob sie von den Menschen auch angenommen wird. Bei den weniger akzeptierten Immobilien wird sich das im Preis bemerkbar machen. Jetzt wird sich die Spreu vom Weizen trennen“.
Autor/in:
MARKUS MITTERMÜLLER
