Der Fiskus kassiert jetzt bei Share Deals und Umwidmungen kräftig mit

Im Visier sind auch Share Deals und Umgründungen von grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Wer jetzt oder in Zukunft Beteiligungsverhältnisse zu strukturieren hat, sollte die signifikanten Änderungen unbedingt beachten – ansonsten drohen im Nachhinein erhebliche Steuerbelastungen.

Umwidmungszuschlag bei Grundstücksverkäufen

Wenn Grundstücke – insbesondere von Grün- zu Bauland – umgewidmet werden, bringt das oft enorme Wertsteigerungen. Der Fiskus möchte künftig an diesen Gewinnen mitverdienen und führt daher einen Umwidmungszuschlag ein. Dieser wird fällig, wenn umgewidmeter Grund verkauft und dabei ein Gewinn erzielt wird. Ob der Gewinn betrieblich oder außerbetrieblich ist, spielt keine Rolle. Auch zwischen Alt- oder Neuvermögen wird nicht unterschieden. Der Zuschlag beträgt grundsätzlich 30 Prozent des Veräußerungsgewinns, darf jedoch den Verkaufserlös nicht übersteigen. Die Abgabe ist im Rahmen der Immobilienertragsteuer abzuführen und einkommenserhöhend zu berücksichtigen. Keine Pflicht zur Zahlung besteht, wenn beim Verkauf ein Verlust entsteht oder wenn die Einkünfte von der Besteuerung ausgenommen sind – etwa bei der Hauptwohnsitzbefreiung.

Beispiel: Frau A. kauft im Jahr 2010 ein Grünlandgrundstück um 10.000 Euro. Im Jahr 2025 wird es zu Bauland umgewidmet und um 100.000 Euro verkauft. Die Wertsteigerung beträgt 90.000 Euro. Der Umwidmungszuschlag liegt somit bei 27.000 Euro (30 Prozent). Da der Zuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigen darf, wird er auf 10.000 Euro gekürzt. Die steuerpflichtigen Einkünfte entsprechen somit dem Veräußerungserlös von 100.000 Euro. Diese neue Regel gilt für alle Grundstücksverkäufe ab dem 1. Juli 2025, sofern die Umwidmung ab dem 1. Jänner 2025 erfolgt ist.

Neue Schwellen bei Share Deals

Für Gesellschaften, die österreichische Grundstücke halten, führen zwei Tatbestände zur Grunderwerbsteuer: der Gesellschafter*innenwechsel und die Anteilsvereinigung. Der Gesellschafter*innenwechsel betraf bisher nur Personengesellschaften und wurde ausgelöst, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter*innen übergingen. Die Anteilsvereinigung galt bereits für Kapital- und Personengesellschaften und führte zur Steuerpflicht, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile in einer Hand vereinigt oder übertragen wurden. Die maßgebliche Beteiligungsschwelle wird nun auf 75 Prozent gesenkt. Damit wird es deutlich schwieriger, durch das Zurückhalten kleiner Restanteile eine Steuerpflicht zu vermeiden.

Weitere Verschärfungen bei Anteilsübertragungen

Neben der niedrigeren Schwelle wird auch die Frist für den Gesellschafterwechsel verlängert – von bisher fünf auf künftig sieben Jahre. Diese Regelung gilt nun auch für Kapitalgesellschaften. Zudem werden künftig auch mittelbare Anteilsübertragungen steuerlich erfasst. Wird nicht direkt an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft verkauft, sondern an einer übergeordneten Gesellschaft, kann ebenfalls eine Steuerpflicht entstehen. Erfolgt ein gleichzeitiger unmittelbarer und mittelbarer Erwerb, ist nur der unmittelbare Vorgang steuerpflichtig. Bei mehreren mittelbaren Erwerbsvorgängen zählt jener, der der grundstücksbesitzenden Gesellschaft am nächsten steht. Anteile, die an Wertpapierbörsen gehandelt werden, sind weiterhin ausgenommen. Neu definiert wird die sogenannte Erwerbergruppe: Sie liegt vor, wenn Gesellschaften durch Beteiligungen oder wirtschaftliche Verbindungen unter einheitlicher Leitung stehen oder von einer Person beherrscht werden.

Was Immobiliengesellschaften jetzt beachten müssen

Bei einer Anteilsvereinigung ist künftig jene Person Steuerschuldner, in deren Hand die Anteile zusammengeführt werden – das kann eine Einzelperson oder eine Personenvereinigung im Gesamtschuldverhältnis sein. Immobiliengesellschaften, deren Schwerpunkt im Verkauf, in der Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, zahlen künftig 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer vom gemeinen Wert des Grundstücks bei Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel oder Umgründung. Wird das Grundstück hingegen im eigenen Betrieb genutzt – etwa von einer Produktionsfirma oder einem großen Dienstleistungsunternehmen –, liegt keine Immobiliengesellschaft im steuerlichen Sinn vor. Übertragungen innerhalb eines Familienverbandes bleiben steuerlich begünstigt. Hier gilt weiterhin der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage und ein reduzierter Steuersatz von 0,5 Prozent – vorausgesetzt, alle Gesellschafter*innen gehören der Familie an.

Die Änderungen sind mit 1. Juli 2025 in Kraft getreten und gelten für alle Erwerbsvorgänge, bei denen die Steuerschuld nach dem 30. Juni 2025 entsteht. Auch bei Anteilsverschiebungen innerhalb der neuen 75-Prozent-Schwelle können Steuertatbestände ausgelöst werden.

Auf einem Blick: 
-Umwidmungszuschlag: 30 Prozent auf Veräußerungsgewinn, gedeckelt mit Verkaufserlös
-Gilt ab 1. Juli 2025 bei Umwidmung ab 1. Jänner 2025
-Beteiligungsschwelle bei Share Deals sinkt auf 75 Prozent
-Frist für Gesellschafterwechsel: sieben Jahre
-Mittelbare Anteilsverschiebungen steuerpflichtig
-Immobiliengesellschaften: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf gemeinen Wert
-Familienübertragungen bleiben begünstigt (0,5 Prozent vom Grundstückswert)