Die beiden zentralen Maßnahmen bilden den Kern des Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025. Daneben enthält das Gesetz weitere Anpassungen. So hat die Vermietung sehr teurer Wohnimmobilien in bestimmten Fällen zwingend umsatzsteuerfrei zu erfolgen. Damit entfällt der Vorsteuerabzug aus Bau- und Anschaffungskosten. Für Steuererklärungen gilt zudem: Wer vorsätzlich unberechtigte Verluste angibt, macht sich bereits strafbar, bevor es zu einer entsprechenden Abgabenzahlung kommt.
Beide Neuerungen greifen somit frühzeitig:
• bei Immobilienprojekten bereits in der Bau- und Finanzierungsphase
• bei Verlusten ab dem Zeitpunkt der Erstellung und Einreichung der Steuererklärung
Wer diese Aspekte berücksichtigt und entsprechende Vorbereitungen trifft, kann spätere Auseinandersetzungen mit dem Fiskus sowie zusätzliche Kosten vermeiden.
Teure Immobilien: Vorsteuerabzug entfällt
Grundsätzlich fallen zehn Prozent Umsatzsteuer an, wenn Grundstücke und Gebäude zu Wohnzwecken vermietet werden. Im Gegenzug kann die Vorsteuer aus Errichtungs- und Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Dies stellt insbesondere bei hochwertigen Immobilienprojekten einen wesentlichen Bestandteil der Kalkulation dar.
Bei besonders repräsentativen Objekten gilt künftig eine wesentliche Einschränkung: Übersteigen die Anschaffungs-, Herstellungs- oder vergleichbaren Kosten innerhalb von fünf Jahren ab Kauf oder Baubeginn netto zwei Millionen Euro, ist die Vermietung zwingend unecht umsatzsteuerfrei. Dadurch entfällt der Vorsteuerabzug vollständig. Die in der Bauphase anfallende Umsatzsteuer von typischerweise zwanzig Prozent wird somit zum Kostenfaktor. Eine Option zur Steuerpflicht besteht in diesen Fällen nicht.
Bei der Zwei-Millionen-Euro-Grenze sind neben der eigentlichen Wohnimmobilie auch Nebengebäude und sonstige Bauwerke im räumlichen Zusammenhang zu berücksichtigen, etwa Garagen oder Pools. Besteht eine Immobilie aus mehreren Wohnungen, sind diese getrennt zu betrachten. Die Kosten sind sachgerecht zuzuordnen, wobei eine Aufteilung nach Wohnnutzfläche eine mögliche Vereinfachung darstellt.
Neue Umsatzsteuer-Hürde
Eine Gesellschaft errichtet im Jahr 2026 eine Wohnung einschließlich Nebenanlagen zu Kosten von zwei Komma vier Millionen Euro netto und vermietet diese zu Wohnzwecken. Ein Vorsteuerabzug aus den Bauleistungen ist nicht möglich, auch wenn die Vermietung fremdüblich erfolgt.
Die Regelung knüpft ausschließlich an die Kosten an. Hochpreisige Lagen mit entsprechend hohen Grundstücks- und Baukosten erreichen die Schwelle schneller als günstigere Regionen. Zudem kann ein Projekt nachträglich über die Grenze hinausgehen, etwa durch zusätzliche Investitionen innerhalb des Fünfjahreszeitraums. In solchen Fällen sind Vorsteuerberichtigungen im Ein-Zwanzigstel-System möglich.
Die Neuregelung gilt für Objekte, die nach dem einunddreißigsten Dezember zweitausendfünfundzwanzig angeschafft oder hergestellt werden. Für bestehende Immobilien bleibt die bisherige Systematik grundsätzlich bestehen. Allerdings können spätere Investitionen oder umfangreiche Reparaturen innerhalb des Beobachtungszeitraums ebenfalls zu einem Überschreiten der Schwelle führen. Auch Anzahlungen und Teilrechnungen sind relevant, da der Leistungs- beziehungsweise Zahlungszeitpunkt entscheidend ist.
Consultatio Tipp
Bei Annäherung an die Zwei-Millionen-Euro-Schwelle empfiehlt sich ein laufendes Monitoring der Kosten einschließlich größerer Reparaturen und Investitionen. Zudem sollte die steuerliche Struktur frühzeitig geprüft werden.
Neue Strafbarkeit bei unrechtmäßigen Verlusten
Das Finanzstrafrecht war bislang auf die Bestrafung von Abgabenverkürzungen ausgerichtet. In Verlustjahren fällt jedoch häufig keine Steuer an, sodass eine Strafbarkeit oft erst bei späterer Nutzung eines unrechtmäßig erhöhten Verlusts eintrat. Seit dem ersten Januar 2026 wurde das Finanzstrafgesetz erweitert.
Nun kann bereits die vorsätzliche Erklärung unberechtigter Verluste eine Abgabenhinterziehung darstellen, sofern dabei Anzeige-, Offenlegungs- oder Wahrheitspflichten verletzt werden und die Verluste künftig steuermindernd wirksam sein können. Der maßgebliche Zeitpunkt verschiebt sich damit von der späteren Nutzung hin zur Erklärung selbst.
Das Gesetz definiert auch den Zeitpunkt der Tatbegehung. Diese gilt als bewirkt, wenn entsprechende Bescheide oder Erkenntnisse bekannt gegeben werden, die den unrechtmäßigen Verlust ausweisen. Zur Ermittlung des strafbestimmenden Werts wird eine Tarif-Fiktion angewendet: Der unberechtigte Verlustbetrag wird herangezogen und sinngemäß mit dem Einkommensteuertarif beziehungsweise dem Körperschaftsteuersatz bewertet.
Doppelbestrafung bei Verlusten
Ein Unternehmer erhöht einen tatsächlichen Verlust von zehntausend Euro durch nicht abzugsfähige Aufwendungen auf fünfzigtausend Euro. Der unberechtigte Anteil beträgt vierzigtausend Euro. Bei einer Körperschaft ergibt sich daraus bei einem Steuersatz von dreiundzwanzig Prozent ein maßgeblicher Wertbetrag von neuntausendzweihundert Euro.
Die Regelung kann auch Fälle erfassen, in denen ein Verlust später nicht verwertbar ist, beispielsweise durch den Wegfall von Verlustvorträgen. Zudem stellt sich die Frage der Vermeidung einer Doppelbestrafung, falls derselbe Verlust später doch zu einer Steuerersparnis führt. Hier bleibt die weitere Entwicklung durch Verwaltungspraxis und Rechtsprechung abzuwarten.
Ab wann ist dies relevant?
Betroffen sind alle Steuererklärungen, die nach dem ersten Januar 2026 eingereicht werden. Dies kann auch Verluste aus früheren Jahren betreffen, sofern die jeweilige Erklärung erst nach diesem Zeitpunkt abgegeben wird, etwa im Rahmen von Feststellungsverfahren.
Consultatio Tipp
Bei unklaren Sachverhalten sollte keine spekulative Erklärung erfolgen. Stattdessen empfiehlt sich eine transparente Darstellung des Sachverhalts mit entsprechender Begründung im Rahmen der Offenlegungspflicht. Dies kann das finanzstrafrechtliche Risiko deutlich reduzieren.
Weitere Änderungen
Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 enthält zusätzliche Anpassungen, unter anderem bei der Normverbrauchsabgabe, etwa im Zusammenhang mit Vergütungen, Exporten und grenzüberschreitender Nutzung.
Im Finanzstrafrecht wird der Verkürzungszuschlag ausgeweitet. Die Obergrenze beträgt nun einhunderttausend Euro, wobei eine jährliche Begrenzung von dreiunddreißigtausend Euro gilt. Bei Nachforderungen von mehr als fünfzigtausend Euro erhöht sich der Zuschlagssatz auf fünfzehn Prozent.
In der Bundesabgabenordnung wird die Bargeldzahlung von Abgaben eingeschränkt. Pro Tag sind maximal zehntausend Euro zulässig. Zusätzlich werden insolvenzrechtliche Schutzmechanismen für bestimmte bereits entrichtete Abgaben eingeführt.
Gut planen, transparent arbeiten
Das Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 verfolgt klare Zielsetzungen, arbeitet jedoch teilweise mit pauschalen Abgrenzungen. Der Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei hochpreisigen Wohnimmobilien kann zu weiteren Preissteigerungen führen und auch marktübliche Vermietungen betreffen.
Eine sorgfältige umsatzsteuerliche Planung von Projekten gewinnt daher an Bedeutung. Gleichzeitig steigt das finanzstrafrechtliche Risiko bereits im Zeitpunkt der Erklärung von Verlusten. Sorgfalt, Transparenz und eine nachvollziehbare Dokumentation sind daher zentrale Voraussetzungen zur Risikominimierung.
Der Autor
Christoph Fuchs, LL.B. ist Steuerberater bei Consultatio in Wien. Er berät Unternehmen mit Fokus auf betriebliche Investitionen, Steueroptimierung und Unternehmensentwicklung.
Christoph Fuchs, LL.B. © Consultatio