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Aufgrund der hohen Shopping Mall-Dichte sind in Österreich nur mehr mittelgroße und kleiner Projekte in der Pipeline.

Shopping Center-Markt weitgehend gesättigt

12.10.2015

Laut Erhebungen von RegioData Research hat Österreich im internationalen Vergleich bereits eine außerordentliche hohe Dichte an Shopping-Malls. Die Entwickler setzen daher auf Erweiterungen.

Österreich liegt bei der Shopping Mall-Dichte im europäischen Vergleich an sechster Stelle.

Mit 359 Quadratmetern Verkaufsfläche pro 1000 Einwohner belegt Österreich im europäischen Vergleich den sechsten Platz bei der Shopping-Mall-Dichte. Lediglich die skandinavischen Länder Norwegen, Schweden, Estland und Finnland, wo das Einkaufen im Freien klimabedingt meistens weniger Spaß macht, erreichen höhere Werte. Einzige Ausnahme Slowenien am fünften Platz: In Folge der hitzigen Expansion während der Immobilienblase von 2008 ist die Dichte auch hier besonders hoch. Im deutschsprachigen Raum hat Österreich die Nase vorne. Die Schweiz ist zwar mit 318 Quadratmetern nicht so weit entfernt (8. Platz), doch in Deutschland (16. Platz) ist die Dichte nur halb so hoch wie bei uns.

Neuprojekte werden weniger
Warum ist die Dichte in Österreich so hoch? Die österreichischen Konsumenten sind kaufkraftstark, und das Land war und ist daher für viele internationale – vor allem deutsche – Retailer ein interessanter Markt. Die Nachfrage der Einzelhändler nach Standorten in florierenden Shopping-Malls hat daher viele Projektentwickler zur Errichtung neuer Center motiviert. Doch seit einigen Jahren hat sich das Blatt dramatisch gewendet: Nicht mehr die Retailer stehen auf der Warteliste bei den Shopping-Mall-Betreibern, um eine freie Fläche zu erhalten, sondern die Betreiber müssen um jeden Mieter kämpfen, was natürlich die Mieten vor allem bei den schwächeren Projekten nach unten treibt. Das macht die Rentabilität von Neuprojekten für die Entwickler schwierig, und auch der übliche Verkauf an Endinvestoren ist steinig, denn die hohen Renditen der vergangenen Jahre können nicht mehr versprochen werden.

Die Großen werden immer größer
Und so kommt es, dass, nach den aktuellen Eröffnungen der Weberzeile in Ried und dem Citygate in Wien, praktisch keine wirklich großen, sondern nur mehr mittelgroße und kleinere Projekte in der Pipeline sind – beispielsweise die Seestadt in Bregenz, Perfect Shopping in Neusiedl am See oder das Kampcenter in Zwettl. Erweiterungen von bestehenden Shopping-Malls bergen hingegen geringere Risiken für Betreiber und Einzelhändler. „Die Expansion der Einzelhändler hat stark nachgelassen, neue Standorte werden genau geprüft. Wenn ein Center bereits gut funktioniert, versucht man es zu vergrößern. Die Betreiber können den potenziellen Mietern gute Zahlen vorweisen, und alle Beteiligten wissen eher, worauf sie sich einlassen. Das Donauzentrum in Wien oder die Plus-City bei Linz sind dafür Paradebeispiele. Beide wurden schon mehrmals erweitert“, erklärt Wolfgang Richter, Geschäftsführer der RegioData Research.

Umbau und Ausbau statt Neubau
Von den 100 größten Shopping-Malls gibt es aktuell bei 15 mehr oder weniger konkrete Erwei-terungspläne. In manchen Fällen werden sie bereits umgesetzt, etwa beim Fischapark in Wiener Neustadt oder bei Huma in Wien, in anderen Fällen liegen die Pläne noch in der Schublade, weil es keine behördlichen Genehmigungen gibt oder das Mieterinteresse doch zu gering ist. Da sich das Einkaufsverhalten der Kunden ändert – so setzt das Internet der Branche zu – müssen die Betreiber zusätzliche Anstrengungen unternehmen, um weiterhin attraktiv zu sein. Das bedeutet Umgestaltung. Von den 100 größten Shopping-Malls in Österreich wurden in den letzten fünf Jahren mehr als ein Drittel wesentlich umgestaltet. Daher steigt der Marktanteil der Shopping-Malls, obwohl – zwar deutlich gebremst, aber doch – immer neue Verkaufsflächen dazukommen, seit etwa zwei Jahren nicht mehr.

Verstärkte Konkurrenz durch das Internet
Derzeit können die Shopping-Malls 16 Prozent des gesamten Handelsvolumens binden. Wenn man die Fachmarktzentren noch mit 10 Prozent dazu rechnet, erreichen diese „synthetischen“ Handelszonen bereits mehr als ein Viertel des Einzelhandelskuchens. Zum Vergleich dazu: Die gewachsenen Einkaufsstraßen und Ortskerne kommen nur auf 13 Prozent, Onlineeinkäufe in in- und ausländischen Onlineshops liegen bereits bei etwa 11 Prozent. Generell macht dem Einzelhandel der Aufstieg des Onlinehandels zu schaffen. Die Konsequenzen: einerseits sinken die Quadratmeterumsätze im Durchschnitt, andererseits verschwinden Verkaufsflächen. Die Shopping-Malls konnten bisher gut dagegenhalten, doch nun sind auch sie von diesem Trend betroffen. Dazu kommt, dass nicht alle Neueröffnungen der letzten Jahre erfolgreich waren. Alt, aber gut: Von den 25 ertragsstärksten Shopping-Malls (gemessen am Umsatz/m² vermietbare Fläche) sind fast alle mindestens 15 Jahre alt.

 

 

Ursprünglich erschienen: Handelszeitung, 08.10.2015.

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