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Wann Beton glänzt

28.11.2019

Sind Investitionen in Immobilien der Schlüssel zu Sicherheit und satten Renditen, oder ist der Markt vielleicht bereits überhitzt und eine Blase droht zu platzen? Ein Überblick.

Wer Renditen ohne nennenswerte Risiken sucht, wird aktuell nicht gerade mit einem breiten Angebot von Anlageformen verwöhnt. Der Leitzins grundelt auf historisch niedrigem Niveau, und die Entwicklung der Finanzmärkte ist freundlich formuliert volatil. Wodurch Immobilien als sicherer und mitunter auch rentabler Parkplatz für Finanzmittel beziehungsweise als Anlage hoch im Kurs stehen. Schließlich konnte man nur selten für so wenig Geld bei Banken Mittel für den Immobilienerwerb bekommen. Aber auch Immobilienaktien erfreuen sich großer Beliebtheit. Doch wie lange wird der Run auf das Betongold noch gut gehen? Warnende Worte kamen bereits im Sommer von einem Expertengremium rund um EZB-Chef Mario Draghi, der eine mögliche Überhitzung des Immobilienmarktes in Europa erkannt haben will. Dass sich Privathaushalte in manchen Ländern zur Finanzierung ihrer Immobilienkäufe zunehmend verschulden würden, bewertete der Ausschuss als Gefahr. Die Schlussfolgerung: Der Wohnungsmarkt sei anfällig, sollte sich das wirtschaftliche Umfeld verschlechtern. Und genau in diese Richtung deuten aktuell alle Konjunkturprognosen. Zugegeben: Österreich wurde dabei nicht explizit genannt.

Doch wenn die Finanzkrise eines gelehrt hat, dann dass die europäische Wirtschaft eng verflochten ist. Wie ist die Lage in Österreich also aktuell zu beurteilen? Was spricht für eine Überhitzung, was dagegen? Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG, winkt ab. „Der österreichische Immobilienmarkt ist traditionell sehr stabil und krisensicher. Das ist einer der Gründe, weshalb ihn vor allem auch private Anleger schätzen und das sogenannte Betongold in Österreich eine beliebte Anlageform ist“, beruhigt er. Der entscheidende Punkt sei aus seiner Sicht, dass in Österreich vorwiegend Eigenkapital in Immobilien veranlagt ist. Selbst dort, wo es zusätzliche Finanzierungen gibt, sei der Eigenkapitalanteil relativ hoch. Womit man die Angst vor einer Immobilienblase sehr schnell entkräften könne. „Eine Blase kann nur dort platzen, wo viel Fremdkapital im Spiel ist“, argumentiert Vejdovszky.

SAFE HAVEN, STATT BLASE?

Wenig überraschend sieht er als Vorstand eines Unternehmens, das mehr als zwei Milliarden Euro in Immobilien investiert hat, Immobilien nach wie vor vorbehaltlos als sinnvolle Anlage. Doch gibt er zu, dass es auch einiges zu beachten gibt: beginnend bei der zu veranlagenden Summe, dem persönlichen Risikoappetit und der eigenen Rendite-Erwartung. Eine alte Weisheit sagt, dass in einem ausgewogenen Portfolio in etwa 30 Prozent in Immobilien veranlagt sein sollten. Dem kann Vejdovszky durchaus etwas abgewinnen. Ganz anders gestaltet sich die Fragestellung seiner Ansicht nach allerdings dann, wenn es um das Eigenheim geht. Im Normalfall wird dann auch ein größerer Anteil des Vermögens in der Immobilie stecken.

Worauf muss man also aktuell beim Investment in Immobilien achten? Die oberste Immobilienregel lautet: „Lage, Lage, Lage!“ Je besser die Location einer Immobilie ist, umso stabiler wird auch ihre Preisentwicklung sein. Gleichzeitig sind diese Objekte aber auch teurer, was die Rendite schmälert. Was spricht nun dafür, auf Immobilienaktien zu setzen, und wann ist es besser, direkt in Immobilien zu investieren? Für Immobilienaktien spricht die Tatsache, dass man auch mit weniger Kapital investieren kann, sie schnell handelbar sind und im aktuellen Umfeld eine schöne Dividendenrendite bringen können. Gleichzeitig werden die Objekte von Profis bearbeitet. Anleger haben also keine Arbeit mit der Immobilie und profitieren im Idealfall von der Risikostreuung des Portfolios. Dass dieser Service allerdings nicht gratis erfolgt, versteht sich von selbst. Zudem unterliegen Immobilienaktien wie alle Wertpapiere einem nicht zu unterschätzenden Risiko bis hin zum Totalverlust des investierten Kapitals. Darüber hinaus könne man beim besten Willen nicht in eine Immobilienaktie einziehen, scherzt Vejdovszky.

Deswegen rät er dazu, die individuelle Situation möglichst nüchtern zu analysieren und sich einige Fragen zu beantworten: Welches Kapital steht mir zur Verfügung? Möchte ich eine Immobilie selbst bewohnen oder vermieten? Welches Risiko bin ich bereit einzugehen? Welche Rendite erwarte ich mir? Erst dann ist eine fundierte Entscheidung möglich. Was generell für Immobilien spricht, ist das reine Zahlenwerk, das seit dem Jahr 2000 von Nationalbank und der TU Wien in Form der Preise für Eigentumswohnungen erhoben wird. Das Fazit: In den letzten 19 Jahren haben sich gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien im Schnitt um 170 Prozent verteuert, neue Wohnungen um 113 Prozent. Außerhalb von Wien sind Einfamilienhäuser durchschnittlich um 68 Prozent teurer geworden und gebrauchte Eigentumswohnungen um 121 Prozent. Ob sich der Trend so rasant fortsetzt, wird sich in den kommenden Jahren zeigen. Dass der Bedarf an Wohnraum aber zumindest in den Ballungsräumen enorm steigen wird, daran besteht kaum ein Zweifel. Auch wenn Experten erwarten, dass die steigende Bautätigkeit dazu führen wird, dass sich die Angebotslücke im Wohnungsbau langsam schließen wird.

Autor/in:
Mag. Stephan Strzyzowski
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