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"Früher wurde gekauft, um Geld zu verdienen, heute geht es darum Geld zu erhalten", meint Markus Arnold.

Alles spricht für Sachwerte

15.04.2020

Sind die Zeiten hart, ist Sicherheit gefragt. Wie sich die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt auswirkt, warum es keine Anzeichen für eine Blase gibt und wieso die Wertsteigerung wichtiger als die Höhe der Miete ist, erklärt der Immobilienexperte Markus Arnold.

Zur Person

Markus Arnold hat 2009 mit Arnold Immobilien ein multinationales Brokerhaus gegründet, das auf die Vermittlung von Immobilieninvestments in Europa spezialisiert ist. Das Unternehmen zählt heute zu einem der ­führenden Immobilienmakler-unternehmen. 2019 wurde ein Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro realisiert. 

Die Börsen sind massiv unter Druck und das Coronavirus legt gerade das öffentliche Leben lahm. Mit einem Wort: Die Unsicherheit ist enorm, was meistens der Assetklasse der Immobilien hilft. Wie wirkt sich diese Situation auf die Preise aus?

Es wird jedenfalls nichts billiger. Turbulente Zeiten erleben wir übrigens immer. Egal, ob Flüchtlingskrise, Regierungskrise,  Schuldenkrise, oder jetzt Corana-Krise: Die Krisen geben sich die Türklinke in die Hand. Wobei die Corona-Krise natürlich eine wirkliche Ausnahmesituation ist. Die derzeitige Krise führt auch dazu, dass alle viel mehr zu Hause sind und den Schutz ihrer eigenen vier Wände noch viel mehr zu schätzen wissen. Man wird sich also insgesamt intensiver mit den Immobilien befassen. Und zur Börse: Die fallenden Kurse noch vor dem Beginn der Pandemie haben lediglich angeheizt, was wir seit 13 Jahren erleben: Dass Immobilien an Wert und Wichtigkeit gewinnen. Schlicht, weil sie krisenresident sind. Es spricht also derzeit alles noch mehr für Sachwerte.

Ein Expertenteam der EU hat im Sommer von einer Überhitzung der Immobilienmärkte gesprochen. Allerdings vor allem bei überschuldeten privaten Käufern. Wie sieht die Lage aus Ihrer Sicht aus? Ist der Markt überhitzt?

Nein, im Gegenteil. Solange Kredite günstig sind, gibt es keinen Druck, etwas verkaufen zu müssen und damit auch keine Blase. Deswegen werden auch die Preise eher nicht fallen. Weder Banker noch Entwickler, noch Politiker, die sonst in dieses Horn geblasen hätten, haben diese Einschätzung geteilt.
Dass manche Immobilien in den letzten Jahren für deutlich überhöhte beziehungsweise für unrealistisch hohe Preise gehandelt wurden, lässt sich aber nicht abstreiten.

Natürlich haben manche versucht, ein Maximum herauszuholen. Eine Blase gibt es aber trotzdem nur dann, wenn viele plötzlich verkaufen müssten. Dieser Druck ist aktuell definitiv nicht abzusehen. Zudem korrigieren sich Märkte, die stark nach oben gegangen sind, von selbst, weil sich auch der Blick der Kunden auf Immobilien verändert hat. Früher wurde gekauft, um Geld zu verdienen, heute geht es darum, Geld zu erhalten.

Die Finanzierung ist aufgrund der niedrigen Zinsen günstig, und die Sicherheit gilt als besonders hoch. Was spricht darüber hinaus für Betongold?

Die Weitergabe von Immobilien ist grundsätzlich wesentlich emotionaler als bei einem Aktienpaket. Das Vermehren von Geld steht nicht so stark im Vordergrund. Die Investoren wollen neben Sicherheit und Nachhaltigkeit auch etwas haben, das ihnen Freude bereitet.

Wie muss eine Immobilie beschaffen sein, um diesen Anforderungen zu entsprechen?

Es geht natürlich um den Bauzustand, aber in zunehmenden Maße auch um die Lage. Damit ist nicht so sehr der Bezirk gemeint, sondern die Infrastruktur der Umgebung. Die Menschen wünschen sich etwa eine gute Anbindung an die U-Bahn. Das sind heute alles Aspekte, die einfließen. Am Ende der Fakten, die eine Rolle spielen, ist es aber fast immer eine emotionale  Familienentscheidung. Kann man sich seine Enkel in einer Liegenschaft vorstellen? Danach wird entschieden. Und solange die Immobilie nicht mehr kostet als die anderen in der direkten Umgebung, ist der Wert abgesichert. 

Viele Unternehmen haben schon in Immobilien investiert, lange bevor Privatanleger diese Anlageklasse entdeckt haben. Konkurrenzieren sich die zwei Gruppen?

Das sind die gleichen Gruppen. Der Unternehmer, der die Immobilie kauft, und der Private, der sie mit Erspartem kauft, zählen beide zur Gruppe der vermögenden Privaten, die einen nachhaltigen und generationsübergreifenden Ansatz gewählt haben. 

Wie viel ist bei der Gestaltung der Preise Marktpsychologie, und wie viel ist realen Faktoren, wie dem Wachstum einer Stadt, geschuldet?

Das ist recht einfach zu erklären. Wenn ein Gebäude sexy ist, spielt die Marktpsychologie eine Rolle. Bei der ökonomischen Betrachtung ist die Rendite allerdings in den Hintergrund gerückt. Sie ist nicht mehr so wichtig. Viel wichtiger ist die Sicherheit. Natürlich spielen aber auch Angebot und Nachfrage eine Rolle: Umso mehr Menschen etwas kaufen wollten, umso höher steigen die Preise. Am stärksten hat sich aber das billige Geld ausgewirkt.

Nicht, dass es in der aktuellen Lage danach aussieht, aber kann sich dieser Effekt auch umkehren, wenn die Leitzinsen einmal wieder steigen?

Wenn die Zinsen auf sieben Prozent steigen, werden wir wieder andere Preise haben. Aber bis dahin wird viel vom Markt verschwinden. Was jetzt gekauft wird, verbleibt für Generationen in Stiftungen und Privatvermögen.

Wie weit muss man beim Investment in die Zukunft denken, und wie groß ist die Rolle, die auch politische Weichenstellungen der Stadtentwicklung spielen?

Die sind vernachlässigbar. Was in den letzten Jahren seitens der Politik an guten und schlechten Ideen entwickelt wurde, hat den Markt kaum beeinflusst. Wir haben das sozialste Mietrecht der Welt. Alles, was man tut, ist, den Entwicklern das Leben zu erschweren. Das hat aber dem Zustrom in die Städte keinen Abbruch getan. Die Ideen der Politik sind ohne große Einflüsse. Sie sind verpufft. Sie können das Wohnen nicht wirklich verändern. Auch weiterhin, somit ist für alle Seiten klar, wie damit umzugehen ist.

Vermutlich würden Sie sich ein Metrechtsgesetz wünschen, das Mieten bei Altbauten nicht beschränkt.

Natürlich. Das aktuelle System ist völliger Unsinn. Das hat nichts mit ökonomischen Ideen zu tun, das geht eher in Richtung Kommunismus. Märkte in einem so sensiblen Bereich zu kontrollieren, ist völlig abwegig. Ich hoffe deshalb, dass zumindest die Weitergabe von Rechten von vor 100 Jahren nicht mehr möglich ist. Davon profitieren nämlich nicht die, die es echt brauchen. Das wäre schon ein Meilenstein, um das System etwas gerechter zu machen. Wir haben nämlich sicher noch rund 20 Prozent solcher Verträge, die für den Vermieter total unrentabel sind.

Diese 20 Prozent kann man vermutlich direkt in Wählerstimmen umrechnen, und dann weiß man, warum dieses Gesetz nicht geändert wird.

Ich bin dagegen, Menschen ihre Rechte zu nehmen, aber ich bin auch dagegen, dass diese Rechte nun schon seit 100 Jahren übertragen werden können. Man sollte die Fairness haben und einsehen, dass man nicht in einer Altbauwohnung billiger wohnen kann, als im Gemeindebau. Ich würde mir wünschen, dass wieder mehr Bewegung möglich wird. Wenn es auch erleichtert wird, zusätzliche Stockwerke auf Altbauten zu errichten, würde das Wohnraum schaffen. Wir müssen uns jetzt überlegen, wie wir den Andrang in die Städte bewältigen. Das kann nur gelingen, wenn einige staatliche Restriktionen fallen.

Die gesamte Rendite ergibt sich aus den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung. Welcher Faktor wiegt schwerer?

Die Vermietbarkeit ist ein Hauptthema für die laufenden Kosten, die nachhaltig gegeben sein sollte. Wenn eine Lage etwa so schlecht ist, dass man keine Mieter bekommen kann: Finger weg. Für die langfristige Betrachtung ist aber sicher der Verkauf das wichtigere Thema. 120.000 Euro mehr beim Verkauf wiegen schwerer als 1.000 Euro mehr oder weniger im Monat. Die Wertsteigerung ist also wichtiger. 

Trauen Sie sich zu, die Immobilienpreisentwicklung für die kommenden zehn Jahre vorauszusagen?

Nein, aber für die nächsten drei Jahre gilt: Es wird nichts billiger! Wir haben in den letzten zehn Jahren auch keine sinkenden Preise gehabt. Vielleicht werden sie sich einmal seitwärts bewegen. Ich sehe das aber derzeit aufgrund der vielen Menschen, die investieren wollen, nicht.

Autor/in:
Mag. Stephan Strzyzowski
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